Türkiye’deki konutların kalite tesirinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek emeliyle Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE/2023=100) eylülde bir evvelki aya nazaran yüzde 1 artarak 148 oldu. KFE, eylülde yıllık yüzde 27,4 artarken, bu devirde gerçek azalış yüzde 14,7 oldu.
Böylece şubatta başlayan gerçek azalış süreci 8’inci ayda da devam etti. Konut fiyatları gerçek olarak en son ocakta yıllık bazda yüzde 1,4 artmıştı. Şubatta düşüşe geçerek yüzde 5,1 olan gerçek azalış, geçen aya kadar devam etti.
Eylülde konut fiyatlarındaki yıllık gerçek paha kaybı yüzde 14,7’ye yükselirken, düşüşü fırsat bilen yatırımcıların alıma yönelmesiyle geçen ay 140 bin 919 adetle son 21 ayın en yüksek konut satış sayısı görüldü.
“Portföylerin çeşitlendirilmesi ve fiyatlardaki gerçek düşüş satışları artırdı”
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, AA muhabirine hususa ait yaptığı değerlendirmede, enflasyonun üzerinde gerçek faiz oranı verilmeye devam ettiği sürece konut fiyatlarındaki düşüşün süreceğini söyledi.
Konut fiyatlarındaki gerçek düşüşün yatırımcılar için bir fırsat olduğunu lisana getiren Büyükduman, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Zaten brüt kira çarpanları da 15 yıl civarına düşmüş durumda. Konutlarda amortisman müddeti ortalama 20 yılın üzerine kadar çıkmıştı. Bu sayı artık tekrar 15 yıl civarına geriledi. 20 yıl evvelki kira/fiyat rasyosuna dönmüş durumdayız. Kiralar konut fiyatlarına nazaran çok yeterli oran gösteriyor. Hasebiyle ‘gayrimenkul için yatırım fırsatı var’ diyebiliriz. Eylülde son 21 ayın en yüksek satış sayıları da bu sayede geldi. Daha çok altından para kazanan, Kur Muhafazalı Türk lirası Mevduat ve Katılma Hesaplarından dönen, ‘faizler düşebilir ve konut fiyatları artabilir’ diye düşünen yatırımcıların portföy çeşitlendirmesi satışları artırdı. Gerçek fiyatlardaki düşüşle birlikte portföy çeşitlendirmesi konut satışlarının artmasında tesirli oldu.”
Ahmet Büyükduman, konut satışlarının son 3 aydır arttığını belirterek, “Esasen kira getirisi maksatlı alım yapmak isteyenlerin de konut alımına yöneldiğini görüyoruz. Konut mevcut kira çarpanı düzeyinde tekrar cazibe kazandı.” diye konuştu.
“Reel konut fiyatlarının bir mühlet daha azalması sürpriz olmayacaktır”
İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener de Kovid-19 salgınıyla konut arzında tüm dünyada bir daralma yaşandığını aktararak, bu süratli daralma sonrası konut fiyatlarında ve kiralarda süratli yükseliş yaşandığını, bunun da enflasyon üzerinde önemli bir baskıyı beraberinde getirdiğini vurguladı.
Son devirde Kahramanmaraş merkezli sarsıntılardan etkilenen vilayetlerde konutların süratle yapılıp teslim edilmeye başlanması, kısa mühlet evvel bitse de kiralara üst hudut getirilmesi, yeni iktisat programıyla faizlerin süratli biçimde yükselmesi sonrası konuta talebin düştüğünü anlatan Şener, şu sözleri kullandı:
“Bu duruma konut arzının artması eklenince fiyatlardaki artış yavaşlamıştır. Fiyatlardaki gerileme evvelce yapılmış tasarruflarla konut almak için uygun vakit olduğunu göstermektedir. Lakin ipotekli konut alımı için istenilen gerileme şimdi kâfi seviyeye erişmemiştir. Zira hem maliyetler hem de çok talep ve yetersiz arz nedeniyle artan konut fiyatları tüm dünyada hala epeyce yüksek seviyededir. Pandemi, maliyetler, sarsıntı ve arz yetersizliği konut fiyatlarında çok yükselişi beraberinde getirmiştir. Hasebiyle arz artışı ve enflasyonun yavaşlamasıyla birlikte gerçek konut fiyatlarının bir müddet daha azalması sürpriz olmayacaktır.”
“Yatırımcılar piyasa iniş ve çıkışlarını yanlışsız okumalı”
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici de bir yıl öncesine kadar son periyotta uygulanan negatif gerçek faiz siyaseti sonrası konut kredisi faiz oranlarının önemli halde düştüğünü belirterek, şu değerlendirmelerde bulundu:
“Bu düşüş, yatırımcıların tekrar konut alımına yönelmesine neden olmuştur. Bu eğilim, katlanarak devam etmiş ve 2022 yılında konut fiyatlarında yıllık bazda yüzde 170 üzere harikulâde bir artış gözlenmiştir. 2020-2022 yıllarında konut satışları yıllık bazda 1,5 milyon adetlik düzeyin çabucak altına yerleşmiştir. 2023 yılında ise konut satışları düşmüştür.
Satışlardaki düşük seyrin konut fiyatlarının gerçek manada gerilemesine neden olduğu bir gerçektir. Günümüzde düşük konut satış sayıları, finansmana erişim zorlukları ve alım gücü sıkıntılarıyla ilişkilendirilmektedir. Bu zorlukların azalması ya da büsbütün ortadan kalkması halinde gayrimenkul yatırımlarına olan ilginin tekrar artacağı ve bunun konut fiyatlarına üst taraflı bir baskı oluşturacağı öngörülmektedir.”
Gayrimenkulün Türkiye’de her vakit en çok tercih edilen yatırım araçlarından olduğunu kaydeden Cazip, “Konut yatırımları yalnızca barınma gereksinimini karşılamaktan öte tasarruf eseri, ömür sigortası ve finansal bir yatırım aracı olarak kıymetlendirilmektedir. Bu alanda yatırım yaparken şuurlu olunması gerekiyor. Piyasa iniş ve çıkışlarını yanlışsız okuyarak, en uygun vakit ve piyasa şartları çerçevesinde yatırım kararları almak, uzun vadede yarar sağlayacaktır.” dedi.