Yüksek kiralar birinci aylarda ödenebiliyor lakin daha sonra tahsilatta külfetler yaşanabiliyor. Yabancılar rayicinin üzerinden fiyatla kiraladıkları dairelerin ödemesini yapmamaya başlıyor.
Özellikle geçen yıldan itibaren başlayan konut kiralarındaki artış mesken sahiplerinin başına bela oldu.
Yüksek bedelle fahiş artırım yapan konut sahipleri kiraları alamıyor. Pahasının üzerinde fiyatla kiralanan konut ve dükkanlar periyodik olarak getiri sağlayamayabiliyor.
KONUT KRİZİ DERİNLEŞTİ
Pandemiden sonra arz meşakkatinin tesiriyle kiralık mesken bulmak zorlaşmıştı. Halihazırda kiralanan konutlarda da kontrat yenileme devrinde konut sahipleriyle kiracılar karşı karşıya gelmişti. Birçok konut sahibi enflasyonun on iki aylık ortalamasına nazaran belirlenen oranların çok üzerinde artış yapmıştı.
Gelinen noktada konut piyasasında kira krizi derinleşti. Son aylarda bilhassa yabancıya kiralanan konutlarda kira tahsilatları yapılamaz duruma geldi.
Sektör temsilcilerinden alınan bilgilere nazaran konut sahipleri tahlili yargıya başvurmakta buldu fakat buradaki problem olayı öteki bir boyuta taşıdı. Kira ödemedikleri durumda yabancı asıllı kiracıların ülkelerine dönmeleri halinde, yabancı ülkede Türkiye’deki yargı süreci akabinde bir de tenfiz denilen yasal sürecin işletilmesi gerekiyor. Bu ek süreç ise ülkeden ülkeye değişmekle birlikte en az birkaç yıl sürebiliyor. Mevzunun emlak piyasası ve tüzel boyutu ele alındı.
‘TAHSİLATTA İKİ AYDAN SONRA BADİRE YAŞANABİLİYOR’
Konuya ait açıklamalarda bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Emlak piyasasında arz tarafındaki sakinlik devam ediyor. Son periyotta inşaat maliyetlerindeki artışlar yeni gayrimenkul inşaatında istenen düzeylere ulaştıramıyor. Yaz mevsiminin gelmesiyle evlenecek çiftler arttı, kiralık dairelerin bulunması bu sebepten ötürü daha da zorlaştı. Bu durum fiyatları daha da artırmaya devam ediyor. Kiralık dairelerde artan fiyatlar, kiraların ödenmeme riskini de beraberinde getiriyor. Geçen yıla nazaran 3-4 kat artan kira bedelleri nedeniyle daireye istenen yüksek kiralar başlangıçta kiracı tarafından ödenebiliyor fakat daha sonra tahsilatta dertler yaşanabiliyor” dedi.
Özelmacıklı, “Yüksek kiraların tahsilatında birinci iki aydan sonra ıstıraplar yaşanabiliyor” tabirlerini kullandı.
Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı
‘DEPOZİTO KAYNAKLI UYUŞMAZLIKLAR KELAM KONUSU’
Kira artışlarının yüzde 25 oranında sabitlendiğini hatırlatan Özelmacıklı, kiracılar ile mal sahipleri ortasında depozito kaynaklı meseleler yaşanmaya başladığını belirterek, “Bu durum piyasada dengesizliğe yol açtı. Daha fazla artış yapmak isteyen mal sahipleri de var. Bu artışı kabul etme niyetinde olan kiracılar da var. Bu belirsizlik kiracılarla ilgili farklı analiz davalarını beraberinde getirdi. Son periyotta konuttan çıkan kiracılar ile mal sahipleri ortasında depozitodan kaynaklı uyuşmazlıklar yaşanıyor” tabirlerini kullandı.
‘PİYASA BAYRAM SONRASI HAREKETLENDİ’
Türkiye’nin birçok bölgesinde emlak piyasasında hareketliliğin başladığını belirten Özelmacıklı, “Gerek memur tayinleri nedeniyle gerekse de yaz mevsiminin gelmesiyle kent değişikliklerinin artmasıyla gayrimenkullerde hareketlilik hızlandı. Bayram sürecinde sakinleşen emlak piyasası bayram sonrası hareketlilik kazandı diyebiliriz” sözleriyle kelamlarını sürdürdü.
‘EV SAHİPLERİNİN DİKKATLİ OLMASI LAZIM’
Yüksek kira bedellerinde yabancıların olumsuz tesiri olduğunun altını çizen Özelmacıklı, “Özellikle eşyalı hale getirilen ve kiraya verilen daireler, o bölgenin piyasa rayicindeki istikrarları değiştiriyor. Örneğin rastgele bir vatandaş 3 bin liraya aylık kirası olan bir dairede oturuyorsa, tahminen o mesken eşyalı hale getirilip 10 bin liraya yabancıya daha kısa vadeli verilebiliyor. İster istemez o bölgedeki piyasayı emsaller nedeniyle etkiliyor” sözlerini kullandı.
Özelmacıklı ayrıyeten, “Daireleri eşyalı hale getirip daha yüksek fiyata kiralık olarak vermeyi bekleyenler nedeniyle de bu sefer yabancılar daha sonra kiraladıkları dairelerin fiyatını ödeyememeye başlıyor. Mesken sahiplerinin kiracı seçimi konusunda çok daha dikkatli davranmaları gerekiyor. Yüksek fiyata kiraya vereyim diye düşünmemeleri gerekiyor. Kiracının kira bedelini sistemli ödeyip ödemeyeceğini mal sahibinin düşünmesi gerekiyor” biçiminde konuştu.
Konunun hukuksal boyutunu aydınlatan Dr. Avukat Umut Metin, son vakitlerde hem mesken sahibinin hem de kiracıların sorunlarının arttığını belirterek, “Kira bedellerinde uyuşmazlıklar da yaşanabiliyor. Genelde mülk sahipleri rayiçlerin daha yüksek olduğunu argüman ederek, daha yüksek kira bedeli talebinde bulunuyor. Kiracılar ise mevcut kiralarını ödemede zorlanıyorlar yahut ödemede aksaklıklar yaşanabiliyor. Bir yabancının rayici 5 bin lira olan bir konut için 10 bin lira kira ödemeyi kabul etmesi halinde mal sahibi bu fiyatı her ay hakikaten alıp alamayacağını kendisine sorması gerekiyor. Mülk sahipleri bu mevzuda dikkatli olmalılar” diye konuştu.
Dr. Avukat Umut Metin
‘TÜRK KEFİL ŞART’
Metin, “Örneğin 5 bin lira bedeli olan bir konutu yabancılar tarafından 10 bin liraya kiralandığını varsayalım ve ikinci aydan sonra ödenmemeye başladığını düşünelim. Kira kontratına nazaran türel sürecin başlatılması gerekiyor. Bu süreci Türkiye’de yapmak gerekiyor. Lakin yabancı Türkiye’de değilse, bu halde yabancı kiracının ülkesinde dava açarsanız en az kira kadar türel maliyete katlanmış olursunuz” diye belirtti.
Dr. Avukat Metin ayrıyeten, “Yabancının kendi ülkesine gidip tüzel bir süreç yapmanız muhtemel maliyetler nedeniyle gerçekte pek mümkün de değil. Bu bahiste kira mukavelesinde Türk hukukunun ve ili belirterek Türk Mahkemelerinin yetkili olduğunu kayıt etmeniz gerekiyor. Buna karşın alacağınızı alamıyorsanız, kontratta Türk bir kefilin yer alması daha inançlı bir tercih olur. Arabuluculuk da farklı bir kullanım ile, yabancılarla inançlı kiracılık münasebeti kurmak için uygulanabilecek inançlı metotlar ortasında yer alıyor. Kira kontratına ek olarak bir arabuluculuk mukavelesi yapılabilirse, buradan ek bir garanti sağlanabilir” dedi.
Mal sahiplerinin rayicinin üzerinde bir bedelle konutlarını kiraya vermemelerinin gerektiğini belirten Metin, “Bu etapta kefalet aranabilir ve kira mukavelesi tarihinden sonra alınmış olmakla tahliye taahhüdü alınabilir. Kira kontratlarının sağlıklı bir formda düzenlenmesi gerekir. Yeni kanun sistemimize nazaran mukavele hazırlanması kıymet arz ediyor. Örneğin, hali koşullara uymayan geçersiz bir kefalet alınması, kefaletin yok oluşu manasına gelebilir. Kira mukaveleleri yapılmadan hukuksal takviye alınması mesken sahiplerinin faydasına olacaktır” sözlerini kullandı.
‘ARABULUCULUK MUTABAKATI İNANÇLI TAHSİLE İMKAN VERİR’
Öte yandan Metin, Singapur mukavelesi kapsamında aylık rastgele bir bedelle kiralanan ticari emlakların fiyatının ödeneceği arabuluculuk mukavelesinde belirtilmesi durumunda, arabuluculuk muahedesinin yabancının ülkesinde de Singapur mukavelesi mucibince infaz edilebilir bir hale gelebileceğini söyledi.
Metin, Singapur Mutabakatı kapsamında kira mukavelelerine ek olarak yapılacak arabuluculuk mutabakatıyla güçlü bir teminat sağlanabileceğinin altını çizdi.
Metin, “Özellikle ülkemizde yaşayan yabancı insanların kıymetli bir kısmının Singapur kontratı kapsamında olan İran, Rusya, Katar, Suudi Arabistan, İran, Çin üzere ülkelerden olduğu dikkate alındığında dükkan, ofis, fabrika, depo üzere ticari nitelikli kiralamalarda, Singapur kontratı mahkemelerde uzun mühlet yargıyla meşgul olma durumuna mahzur olacaktır. Kira mukavelesi imzası anında kira kontratına ek olarak Adalet Bakanlığı lisanslı Türk bir arabulucu huzurunda oluşturulacak bir arabuluculuk mutabakatı tahsilat riskini azaltacaktır. Arabuluculuk muahedesi aylık ödeme mutabakatının belgelendiği tesirli bir hukuksal sistem olarak dikkate alınmalı ve tercih edilmelidir” dedi. (İHA)